В прошлом посте мы рассмотрели рекордный объем выдачи ипотеки в декабре, и какими факторами он был обоснован.
В этом посте мы актуализируем взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция, и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции начала года.
Выдача ипотеки в январе рухнула м/м
Выдача ипотечных кредитов в январе ожидаемо снизилась. Объем ИЖК г/г снизился на 13.9% до 281.6 млрд руб., а падение м/м составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. составляла 29% и 46% в 2022).
Слабая динамика в годовом выражении отразила ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6.65% до 7.86% за январь.
Мы ожидаем, что динамика выдачи ИЖК продолжит снижаться в годовом выражении, и доля льготных программ будет занимать около половины и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (ставку по льготной программе подняли с 7% до 8% с 2023 года).
Продажи сохраняют негативную тенденцию
Сделки ДДУ в Москве снизились на 20.7% г/г до 8.1 тыс. шт в январе. Ускоренное падение в темпах роста идет с сентября 2022 года после начала мобилизации.
По сообщению Росреестра, доля кредитных средств в сделках достигла рекордных 59% за январь (+12 п.п. г/г).
Чтобы поддержать уровень продаж, девелоперы предлагают дисконты от 10% до 35%
Поскольку предложение по-прежнему высокое (описывали причины в прошлом посте) и превалирует над спросом, девелоперы предлагают дисконты для поддержания темпов продаж.
По данным Коммерсанта, средний размер дисконтов в феврале достигает 10% (+2 п.п. г/г) . Однако, у различных девелоперов скидки варьируются от 10 до 35%. Мы предполагаем, что такие скидки предлагают более мелкие девелоперы (по сравнению с топ-10). Если падение продаж ускорится в совокупности с удорожанием стоимости ипотеки, то есть риск волны дефолтов среди мелких застройщиков. Это может повлиять и на более строгую оценку кредитоспособности остальных девелоперов для банков. Мы не закладываем это в базовый сценарий, но в текущих условиях считаем это вероятным.
Впервые за три года фактические цены показали негативную динамику м/м по РФ
По данным Сбериндекса, средняя цена на недвижимость по всему первичному рынку РФ снизилась на 0.6% м/м в январе. Это первое снижение м/м с конца 2019 года. Цены в 2022 году росли в среднем на 1.6% м/м.
Вывод: Мы считаем, что пока коррекция не достигла своего пика, но тренды с начала года сформированы.
Объем продаж продолжит сильно зависеть от ипотеки, а ипотека от льготных программ. То есть рост ключевой ставки, изменения в условиях программ господдержки и ограничительных мер от ЦБ будут сильнее влиять на динамику продаж, чем в прошлые два года.
Рост дисконтов и соответствующее снижение стоимости квартир продолжатся, пока не достигнут равновесия спроса. По нашим оценкам, глубина падения цен может достигать 13.5% г/г в 2023 году.
