Рынок ипотечного кредитования оживает на фоне снижения ставок по ипотеке. Давайте разберем, как это отразится на рынке первичного жилья, и насколько устойчив этот тренд.
Выдача жилищных кредитов восстанавливается
Динамика выдачи ипотечных кредитов за последние месяцы наращивает темпы. По данным июля общий объем выдачи вырос на 81% м/м, но упал на 54% г/г. Локальное восстановление выдачи после весеннего падения главным образом вызвано снижением ставки по льготной ипотеке с 9% до 7%.
Льготная ипотека позволяет спросу оставаться на должном уровне
На фоне снижения льготной ставки и за счет различных программ субсидирования банками, средняя ставка по рынку снизилась до рекордных 3.74%. Такие привлекательные ставки позволяют удерживать спрос на рынке первичного жилья, а на первое июля объем выдачи ипотеки на рынке первичного жилья и во все снизился лишь на 14% к среднему объему за рекордный 2021 год.
Доля ипотечных сделок за 1П2022 у отчитывающихся девелоперов ЛСР выросла до 75% (+7 п.п.), у Самолета - осталась на уровне прошлого года (снижение <1%). Логично, что ипотека – ключевой драйвер спроса на первичную недвижимость. Но именно льготная ипотека позволила весеннему падению быть не таким критичным – доля льготной ипотеки (включает “льготную на новостройки”, “семейную” и др.) выросла с февральских 29% до 72% в мае. В динамике присутствуют факторы сезонности, однако в нестабильные времена текущая динамика по месяцам показательней.
Готовится пакет мер поддержки спроса
По сообщению пресс-службы президента, Владимир Путин поручил правительству подготовить пакет мер для поддержки ипотечного кредитования, чтобы обеспечить в 2022 г. номинальный прирост ипотечного портфеля не ниже уровня 2021 года (28% г/г).
Чтобы обеспечить необходимый объем выдачи, потребуется почти в 2 раза больше ипотечных кредитов во 2П 2022, чем за 1П2022. Для этого необходимы меры по стимулированию, где одной из самых очевидных может стать снижение льготной ставки до более низкого уровня, к примеру с 7% до 6%. Это позволит привлечь дополнительный спрос на первичный рынок жилья.
Возможен переток средств с депозитов
После резкого повышения ставки с 9.5% до 20% и массового оттока средств с банковских вкладов, финансовые организации стали предлагать вклады по привлекательным ставкам до 20.5%. Часть этих вкладов (на 3-6 месяцев) уже подходят концу, поэтому люди могут задуматься о покупке жилья или же рассмотреть недвижимость как инвестицию.
Факторы против роста спроса на жилье
Одним из ключевых негативных факторов для спроса на недвижимость является ухудшение экономической ситуации в стране, что главным образом выражено в падении реальных доходов населения и ВВП. Прогноз регулятора хоть и был пересмотрен в положительную сторону для 2022 г., но по некоторым показателям был снижен для 2023 г. Это означает, что пик кризиса еще впереди и будет сложно удержать спрос на недвижимость на должном уровне в течение следующих 12 месяцев.
