Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах понижен максимальный объем льготной ипотеки с 12 до 6 млн руб, при этом первоначальный взнос увеличен с 20 до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к падению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что мы не наблюдаем подобного спада спроса. Разберём, по какому сценарию скорее всего будет двигаться рынок (наши ожидания - стагнация в ценах и объемах).
В условиях замедляющегося спроса девелоперы будут сохранять объемы за счёт скидок
Девелоперы поддерживали высокий уровень цен, и следовательно, рентабельности, последние 2-3 года. Строительство и вывод в продажу в квадратных метрах было ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.
При этом заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, т.к. окупаемость высокая. В результате рынок пришел в ситуацию, когда в ближайшие годы будет большой объем вводов жилья.
Если спрос будет урезанным из-за ужесточения программ льготной ипотеки, это приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости ниже инфляции или даже к некоторому спаду (реалистичный масштаб в пределах 5-10% за кв.м.).
Перспективы рынка - возможна ещё одна волна роста
Ужесточение льготных программ на горизонте 2-3 лет приведет к снижению кол-ва сделок и стагнации цен, НО в ближайшие полгода может случиться новая волна высоких продаж в логике «купить, пока совсем не отменили льготы», т.к. официально в июле заканчивается самая широкая программа господдержки.
Потребитель остаётся сильным: реальные располагаемые доходы растут, продажи недвижимости остаются вблизи рекордных уровней, безработица низкая и компании по опросам PMI жалуются на дефицит кадров. С учетом наличия повышенной маржи у застройщиков, которые придерживали объемы продаж для сохранения высоких цен ранее, логично ожидать, что спрос в кв.м. упадет несильно, т.к. застройщики начнут продавать по более низким ценам, чтобы не попасть в ситуацию, когда идёт разрыв между кредитом на строительство и накопленными на эскроу счетах деньгами.
