Рынок недвижимости в России по итогам 2023 года показал сильный рост (+62% г/г объем рынка в рублях). Основными сегментами-драйверами стали новостройки и индивидуальные жилищные строительства (ИЖС), для которых действуют программы ипотеки с господдержкой.
В этом посте рассмотрим, с чем это связано и поделимся нашими ожиданиями на текущий год.
Высокая выдача ипотечных кредитов создала сильного покупателя
В 2023 году наблюдался сильный рост в выдачах ипотечного кредитования: банки предоставили более 2 млн ипотечных кредитов (+53% г/г или +7% по сравнению с 2021г.) на общий объем 7.8 трлн руб. (+62% г/г или +36% по сравнению с 2021г.). Данные показатели являются абсолютным рекордом для ипотечного рынка. Таким образом средний размер ипотеки увеличился до 3.8 млн руб. (+5% г/г или +28% к значению 2021г.).
Существенный рост пришелся на вторую половину года, когда в рамках повышения ставок и ужесточения условий по выдаче кредитов, как попытки ЦБ охладить рынок недвижимости, действовала логика успеть совершить покупку «по еще доступным условиям». Это реализовывало отложенный спрос, который также перетекал в программы с господдержкой по более низким ставкам. В результате доля льготной ипотеки в общей выдаче составила 45% (против 37% в 2022 году) и в объеме - 60% (против 47% в 2022 году).
Но ужесточение льготных программ и условий выдачи кредитов не заставляют ждать: в январе 2024 года выдача ипотечных кредитов упала на 70% м/м, что хуже сезонного падения, а в феврале немного выросла на 10% м/м, что остается слабым результатом. При этом средняя сумма кредита в феврале сократилась до 3.6 млн руб.
Ипотека с господдержкой сместила спрос в сегмент новостроек
Из-за описанного выше фактора продажи новостроек в 2023 году достигли рекордных значений: количество зарегистрированных ДДУ выросло на 43% г/г после снижения в 2022 году на 22% г/г. Цены на первичном рынке жилья выросли на 10% г/г, при этом основной рост пришелся на вторую половину года: с июля по декабрь 2023 года цены росли в среднем на 9% м/м после небольшой стабилизации в первой половине года (+1% м/м). Для застройщиков 2023 год оказался рекордным по уровню продаж: выручка по отрасли выросла на 39% г/г и растет третий год подряд.
Для справки: на рост цен также оказало влияние увеличение стоимости строительства: в среднем предлагаемые зарплаты в строительной отрасли выросли на 27% в 2023 году, а также подорожали строительные материалы на фоне ослабления рубля.
Однако в этом году спрос на жилье ожидаемо снизится, т.к. официально в июле 2024 года заканчивается самая широкая программа господдержки, рыночные ставки остаются высокими, а ужесточение льготных программ ипотеки продолжается.
Основной тренд на этот год - переход спроса в более дешевые сегменты
В 2024 году ожидаем снижения активности на ипотечном рынке из-за сохранения высоких рыночных ставок и ужесточения регулирования. По данным за январь-февраль наблюдаем снижение среднего размера ипотечного кредита при росте цен, что может свидетельствовать о переходе спроса в более дешевые сегменты – считаем это основным трендом в ближайшее время на рынке недвижимости.
Мы обновили свой взгляд на стратегию девелоперов после общения с представителями отрасли на тему их действий и планов в текущих условиях. Считаем, что они будут откладывать старты новых проектов для балансировки рынка. В результате чего цены за кв.м. будут расти медленнее инфляции, то есть будут снижаться в реальном выражении.
